viernes, abril 19

En Nueva York, la marca Trump les está costando caro a algunos propietarios de condominios

En el mundo inmobiliario, el nombre Donald J. Trump ha sido durante mucho tiempo sinónimo de lujo. En uno de sus edificios en Manhattan, una cascada de cinco pisos se desliza por una pared de mármol Breccia Perniche. Porteros con guantes blancos, candelabros en cascada y vistas panorámicas del horizonte de la ciudad son características distintivas de otro.

Es esta imagen de lujo, que transformó en marca, la que el expresidente esgrimió para refutar la reciente demanda que perdió el viernes después de que un juez determinara que Trump infló fraudulentamente el valor de sus bienes inmuebles, condenándolo a pagar una multa que superará los 450 millones de dólares.

«Mi cliente vale cientos y cientos de millones», dijo una de las abogadas de Trump, Alina Habba, durante los alegatos finales del juicio, y añadió: «sin mencionar la marca, que vale miles de millones».

Pero en todo Manhattan, los condominios en edificios de gran altura adornados con el nombre de Trump han tenido un desempeño inferior, según datos de ventas de dos firmas de seguimiento de bienes raíces y un análisis de los datos realizado por el economista de la Universidad de Columbia, Stijn Van Nieuwerburgh.

La línea en la arena es el año 2016, cuando Trump fue elegido presidente.

En el lapso de un año, los condominios en edificios adornados con el logotipo de Trump pasaron de una prima del 1% sobre unidades similares a un 4% menos, lo que significa que los condominios Trump se convirtieron en un «buen negocio» entre las unidades de lujo de la ciudad. dice el Sr. Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces.

Incluso la Torre Trump en la Quinta Avenida, uno de los mayores logros de la marca Trump, cuya cascada de 80 pies que fluye por una pared de mármol color melocotón fue construida con losas cuidadosamente seleccionadas de una cantera en Italia por la ex esposa de Trump. ha visto caer el precio promedio por pie cuadrado de sus condominios un 49% desde 2013, según Ondel Hylton, director senior de contenido e investigación de CityRealty. La antigüedad del edificio, la creciente competencia de los condominios de ultralujo en la cercana Billionaires’ Row y las protestas regulares han disminuido el interés, dijo Hylton.

Por otro lado, las copropiedades de cuatro edificios donde se eliminó el logo de Trump a petición de los residentes –a veces después de una batalla legal– vieron aumentar su valor.

«Este análisis identifica claramente que es la marca Trump la responsable del deterioro del valor», dijo Van Nieuwerburgh. «Eliminar el nombre de Trump del edificio elimina la pérdida asociada con ese nombre».

Un examen del precio por pie cuadrado de los condominios en los siete edificios de Manhattan que todavía llevan el nombre de Trump encontró que el valor cayó un 23% entre 2013 y 2023, según CityRealty, un sitio web de listados de bienes raíces. Un análisis que utilizó una metodología ligeramente diferente realizado por ATTOM, una empresa de análisis de datos inmobiliarios, mostró que la caída fue del 17%.

Por el contrario, los cuatro edificios que eliminaron el logotipo dorado de Trump terminaron la década de 2013 a 2023 con un aumento del 9%, superando el mercado de condominios de Manhattan, que aumentó un 8% durante el mismo período, según City Realty.

Van Nieuwerburgh comenzó con los mismos datos, luego revisó las cifras de ventas, asegurándose de comparar manzanas con manzanas: un apartamento de tres habitaciones en un edificio Trump con portero en el Upper West Side, por ejemplo, se comparó con una unidad de tres dormitorios en el mismo barrio en un edificio que también contaba con portero.

Encontró que el valor de los edificios de la marca Trump se ha derrumbado un 25 por ciento en comparación con propiedades similares desde su pico en 2013. «Es enorme», dijo.

Los datos analizados se refieren exclusivamente a Manhattan. Es posible que a la marca Trump le vaya mejor en algunas partes del país donde las políticas del expresidente están más alineadas con las de la mayoría de los votantes, especialmente en Florida, donde se encuentra su Mar-a-Lago, así como numerosos torres en Sunny Isles Beach y Hollywood, Florida, que llevan su nombre.

En un correo electrónico, Eric Trump, hijo del expresidente y director ejecutivo de facto de la Organización Trump, cuestionó esos análisis.

«Los datos pueden manipularse para contar cualquier historia, pero el hecho es que nuestros edificios se venden a los precios por pie cuadrado más altos de cualquier propiedad en el mundo. Es innegable», escribe. «Sólo este año, el Trump International Hotel & Tower New York adquirió una unidad de 17 millones de dólares, superando en ventas a Time Warner, Essex House y las propiedades más prestigiosas de la ciudad».

Pero la venta de un condominio de 17 millones de dólares en 1 Central Park West, también conocido como Trump International Hotel, está muy por debajo de los condominios más vendidos de la ciudad, que incluyeron una venta de 52 millones de dólares por un ático en West Village. El condominio de Trump se vendió por más de 4.600 dólares por pie cuadrado; el ático se vendió por más de 11.400 dólares por pie cuadrado, según CityRealty.

Una revisión de las 100 principales ventas en 2023 encontró que el condominio más vendido en un edificio de la marca Trump ocupó el puesto número 1. 47 en la lista, mientras que la segunda unidad más vendida ocupó el puesto número 1. 77, encontró CityRealty.

«He estado haciendo cálculos en la última media hora y todavía estoy tratando de resolverlo», dijo Hylton, director senior de contenido e investigación de CityRealty, quien dijo que estaba sorprendido por la pérdida de valor de los condominios de la marca Trump.

Incluso los críticos de Trump dicen que merece reconocimiento por la forma en que ha explotado la riqueza familiar, expandiendo audazmente el imperio de su padre desde una cartera que incluye miles de apartamentos hasta trabajadores en su mayoría, ubicados en los barrios periféricos hasta el corazón de Manhattan.

En la década de 1970, cuando incluso el edificio Chrysler estaba en ejecución hipotecaria, Trump compró el antiguo hotel Commodore, transformándolo en un reluciente Grand Hyatt, que a su vez revitalizó un vecindario considerado en ese momento arruinado. Trump aprovechó la ubicación: ubicado junto a la Grand Central Terminal, el hotel estaba en la desembocadura de una de las principales arterias de la ciudad, el punto al que llegaban los viajeros desde los suburbios de lujo.

“Fue ingenioso”, dijo Barbara Corcoran, quien vendió su empresa de bienes raíces por aproximadamente 70 millones de dólares en 2001 y ahora es jueza de “Shark Tank”. «La calle Cuarenta y dos era una calle por la que no se podía caminar».

La transformación fue palpable.

“Reescribió totalmente la forma en que la gente veía la vida en Nueva York”, dijo Corcoran.

Siguieron otros acuerdos, pero los cálculos de Trump a menudo se basaban más en el marketing que en la realidad.

Mme. Corcoran était dans la trentaine et nouvelle venue dans l’immobilier lorsqu’elle a lancé son homonyme « Corcoran Report » en 1981. Écrit sur sa machine à écrire et copié sur une machine Xerox, le rapport classait les propriétés les plus vendues de la ciudad. Cuatro años más tarde, cuando lanzó su «Informe de los diez mejores condominios», descubrió que la afirmación de Trump de que sus apartamentos en la Trump Tower en la Quinta Avenida eran los más caros del mundo era falsa. (Los apartamentos del futuro presidente estaban en su lista, dijo, pero no en la parte superior).

Antes de publicar su declaración, organizó una reunión para que él pudiera reaccionar ante sus hallazgos. Nerviosa, no pudo dormir la noche anterior y se presentó en su oficina vestida con un mono, dijo.

La reunión no salió bien. Trump objetó su metodología. En el sitio, Corcoran dijo que propuso una solución: si volviera a calcular el valor de los condominios de Trump, basándose en el precio por habitación o el precio por pie cuadrado, en lugar del precio de venta general, él saldría victorioso. Las habitaciones de su edificio eran pequeñas y, por tanto, más caras, explicó.

“No quería convertir a este hombre en un enemigo”, dijo. «Yo era un corredor joven».

A fines de la década de 1980, los anuncios de Trump en los periódicos citaban el informe de Corcoran como evidencia de que sus unidades eran las más caras de la ciudad.

Trump comenzó a publicar anuncios como este a partir de 1989, citando el «Informe Corcoran» para afirmar que sus apartamentos en Manhattan eran los más caros.Crédito…Periódicos históricos de ProQuest: The New York Times

Pero Trump ha atravesado dificultades financieras y legales y sus empresas se han acogido al Capítulo 11 de protección por quiebra. al menos seis veces en las décadas de 1990 y 2000. Mientras se recuperaba del fracaso financiero, descubrió algo nuevo: comenzó a alquilar su nombre por una tarifa, que aparecía en edificios que no había sido construidos por él y que solo una parte estaba administrada por su empresa.

La medida, adelantada a su tiempo, revirtió y cambió la fórmula inmobiliaria habitual, que establece que la ubicación más el plano de planta equivalen al valor, dijo un desarrollador de Manhattan desde hace mucho tiempo. Ahora había una ubicación, un plano de planta y, también, una marca: el nombre Trump, que tenía una cualidad aspiracional, dijo el desarrollador, uno de los tres principales desarrolladores de Manhattan que hablaron sobre la marca Trump, quienes solicitaron el anonimato por miedo. . represalias.

En 2012, Linda Gottlieb, productora de la película «Dirty Dancing», no pensó mucho en tener que pasar bajo un cartel de Trump cada vez que entraba a su edificio. Su rascacielos en 160 Riverside Boulevard era parte de “Trump Place”, un grupo de seis torres -tres de ellas de alquiler y tres de apartamentos- que se extendían por varias cuadras con vistas al río Hudson en 120, 140, 160, 180, 200 y 220. Bulevar Ribera.

En algunos edificios, todo, desde felpudos hasta uniformes del personal, llevaba el nombre de Trump.

Pero a medida que se acercaban las elecciones presidenciales de 2016 y los crudos comentarios de Trump habían dejado en claro que las mujeres y los inmigrantes dominaban el ciclo de noticias, dijo Gottlieb, se sintió avergonzada.

“Me sentí avergonzada”, dijo, describiendo cómo se sintió cuando se encontró con personal de mantenimiento nacido fuera de Estados Unidos. “Cada vez que los miraba, me preguntaba: ¿Cómo pueden trabajar en un edificio como ese y cómo no puedo yo intentar hacer algo?”

Ayudó a redactar una petición para eliminar el nombre de Trump del edificio, deslizándolo debajo de las puertas de más de 450 unidades. Para el otoño de 2016, tres de los edificios, todos alquilados, habían eliminado el nombre de Trump y habían medido al personal para obtener nuevos uniformes. Los edificios de condominios, incluido uno que fue objeto de una batalla legal, eliminaron el nombre en 2018 y 2019.

Hoy en día, Gottlieb regresa a un edificio que tiene un letrero que dice 1-6-0, su dirección en Riverside Boulevard.

«Ahora simplemente disfruto de la vista del río cuando llego a casa», dijo, «y creo que es muy agradable estar en un edificio con solo un número aburrido».

Jonás E. Bromwich Y Carlos V. Bagli contribuyó con informes desde Nueva York. Susan C. playero Y gatito bennett contribuido a la investigación.